xml地图|网站地图|网站标签 [设为首页] [加入收藏]

稳楼房买卖市场大棋局,国家版商品房银行活灵

2019-12-05 06:43栏目:家居生活

近日,中央层面时隔多年再次定调化解房地产库存,促进房地产业持续发展。业内人士解读称这意味着公积金作用有望得到强化,国家住房银行或提上时间表。与此同时,日前国务院法制办公布的《住房公积金管理条例》中,首次允许发行住房公积金个人住房贷款支持证券,这被认为是为国家住房银行设立铺路。而国家住房银行的真正设立,仍然需要更高层次的顶层设计。

种种迹象表明,为稳定楼市,决策层在下一盘很大的棋。

“国家版”住房银行落地已不再遥远。昨日,一篇由住建部公积金监管司司长张其光等人撰写的文章指出,我国设立国家住房银行条件已基本成熟,可利用现有全国342个公积金管理中心机构、网点和人员,组建国家住房银行分行和支行,在中央设立总行,实行垂直管理,全国住房公积金贷款风险准备金中500多亿元的超额拨备,可转化为住房银行资本金。

业内人士指出,随着近年来公积金制度漏洞的逐渐暴露,公积金应有的作用不断被弱化,改革住房公积金制度的呼声越来越高。在此背景下成立国家住房银行,将有效盘活多年沉睡的公积金沉淀资金,推动住房消费需求的增加。

前不久,一则住建部官员论述“设立国家住房银行条件已成熟”的文章透露了政府主管部门对楼市调控顶层设计的构想。住建部住房公积金监管司司长张其光、处 长崔勇撰文称,以住房公积金制度为基础,设立类似国家住房银行的政策性住宅金融机构,是增加住房消费需求的有效措施,应抓紧组织实施。

张其光等人在文章中明确以住房公积金制度为基础,设立政策性住宅金融机构(或可定名为国家住房银行),是增加住房消费需求的有效措施。具体而言,现在我国贷款支持力度减弱。2012年以来,信托、互联网金融等融资产品快速发展,分流银行储蓄存款,增加了银行揽储成本和流动性约束。银行发放个人住房贷款积极性下降,收紧贷款规模,取消利率折扣,贷款支持力度减弱。

目前我国公积金属地分散管理,不能跨市融通,贷款需求旺盛城市资金短缺,贷款需求不足城市资金闲置,住房公积金资金的闲置不仅与居民购房贷款难形成矛盾,也与保障性住房投资需求不匹配。另外,由于不具备金融职能,金融业务要委托银行办理,导致管理成本高,服务效率低,存在风险隐患。

“设立国家住房银行的想法在这一时间节点上提出有特殊的意义。在住建部官员的分析中,稳定房地产市场、增加住房消费需求是设立住房银行的重要条件,这与 当前楼市调控最主要的市场目标相统一,更容易获得认可。”国务院发展研究中心金融研究所一位负责人告诉《华夏时报》记者。

住房公积金贷款受资金来源和管理体制限制,贷款规模难以迅速扩张,支持作用弱化。“简言之,即使政府想以更宽松的住房贷款政策救市,但商业银行不积极落实,各地公积金管理中心又存在无法互联互通、金融属性不足等问题,因此,设立全国住房银行已箭在弦上。”亚太城市研究会房地产分会副会长陈宝存表示。

长期以来,一边是银行房贷利率高、放款难,一边却有数万亿公积金沉淀资金“沉睡”,广受各方诟病。数据显示,截至2014年底,全国住房公积金余额3.7万亿元,住房维修资金约5000亿元。

虽然设立国家住房银行并非一朝一夕的事,但如果将它与之前9·30政策中提出的MBS、REITs以及本届政府多次提出的“研究建立住宅政策性金融机构”放在一起,就能更清楚地看到中央稳定楼市的思路。

在陈宝存看来,设立全国住房银行,核心就是要对现有的住房公积金管理制度进行完善。张其光等人也坦言,目前我国的住房公积金存在制度功能弱化、利益结构失衡、管理运营粗放等问题。根源是体制机制存在弊端,其中包括:城市分散管理,不能跨市融通,贷款需求旺盛城市资金短缺,贷款需求不足城市资金闲置;管理链条过长,管理中心为事业单位,不具有金融职能,金融业务要委托银行办理,导致管理成本高。

此外,全国住房公积金贷款风险准备金接近800亿元,其中500多亿元为超额拨备,可转化为住房银行资本金。

探路国家住房银行

通过设立国家住房银行,整合各市管理中心,可以有效提高资金管理集约化、专业化和精细化水平,降低管理运营成本,充分发挥住房公积金作用,保障缴存职工权益。而且,张其光等人也认为,目前我国住房公积金、住房维修资金规模巨大,分别达3.7万亿元和5000亿元,如允许每年发行专项金融债券1万亿元,今年资金规模接近6万亿元,预计2020年达到20万亿元,可基本满足首套和改善性自住住房的低息贷款需求。

“设立国家住房银行的想法在这一时间节点上提出有特殊的意义。目前,化解存量,稳定房地产市场、增加住房消费需求是住房银行的重要作用,其可提供低利率资金,有利于缓解中低收入者的购房压力,也与当前楼市调控最主要的市场目标相统一。”中国房地产协会副研究员康俊亮表示。

按照张其光的设想,这一以公积金制度为基础的国家住房银行,将整合各地住房公积金管理中心为其“网点”,向缴存住房公积金职工提供低息住房贷款,增加中 低收入家庭住房消费需求。同时,公积金在国家住房银行汇总,将可以实现地区之间的调配与流动,解决地区之间的公积金使用矛盾。

“与国开行主要针对保障房、基础设施和开发商解决贷款需求的定位不同,全国住房银行应更着眼购房者。”陈宝存表示,以目前住建部相关负责人对于住房银行的筹建想法来看,该银行建立之后,应该是能够给购房者带来更多贷款便利,降低贷款成本的。

国家开发银行湖南省分行行长王学东也表示,为实现“住有所居”的住房保障目标,建议成立国家住房保障银行,主要为“夹心层”住房消费和保障性住房建设提供长期、低成本融资,发挥政策性住房金融“托底”作用,弥补商业性住房金融缺位。

“目前,各地分开管理的事业化住房公积金管理体制,对公积金这一大笔资金没有进行投资和金融风险管理的能力。住房公积金资金的闲置不仅与居民购房贷款难 形成矛盾,也与保障性住房投资需求不匹配,但在分割体制下,各地资金很难调用流通。”一直关注公积金体制改革的上海社科院研究员张泓铭指出。

不过,部分甚至可全部直接取代现有公积金管理中心职能的国家住房银行,设立的初衷就是为了改善公积金中心等机构没有任何金融特性,与市场脱节的问题。

但康俊亮指出,国家住房银行与此前国家开发银行成立的住房金融事业部不同的是,国开行针对的是对于棚户区改造等保障类住房建设资金,也就是供给端资金。而国家住房银行则是以住房公积金制度为基础设立的政策性住宅金融机构,针对中低收入人群购房,是需求端。

长期以来,一边是银行房贷利率高、放款难,一边却有数万亿公积金沉淀资金“沉睡”,这样的矛盾现状早已被各方诟病。张其光文章中引用的数据显示,截至 2014年底,全国住房公积金3.7万亿元,住房维修资金约5000亿元。目前,全国共有管理中心342个,业务网点2651个,从业人员3.8万人。

因此,作为银行运营后,国家住房银行应该更商业化,尤其要避免此前我国住房公积金出现2万多亿元余额等现象再发生,为购房者减负。

值得一提的是,此前公积金条例送审稿中,允许发行住房公积金个人住房贷款支持证券,也将成为国家住房银行资金来源的重要方面,有效扩充了公积金归集的单一渠道。

“从技术层面来讲,设立国家住房银行的这一做法可操作性较强。如果各地住房公积金管理中心可以直接整合,那么住房银行的资本金、组织架构及人员配备就已基本齐全。”中国银行金融研究部研究员张伟指出。

版权声明:本文由永利集团登录网址发布于家居生活,转载请注明出处:稳楼房买卖市场大棋局,国家版商品房银行活灵